『공간의 가치』 - 나 같은 부동산 초보자에게 권장하는 책

올해는 내집을 꼭 사고 싶은데, 사실 부동산에 대해 잘 모른다. 샀는데 고점에 물리면 어떡하나라는 걱정을 안 할 수가 없다.

최소한의 공부는 필요하다고 판단했고, 그 와중에 우연히 알게 된 책이다.

신뢰할만한 분이 추천한 책이라 망설임없이 구매했다. ebook으로 사고 싶었지만 종이책밖에 없는 건 아쉬움.

2015년에 초판이 발행된 책인데, 내가 산 건 2019년 개정판 8쇄다. 그만큼 많이 팔린다는 뜻이고, 지금 보기에도 괜찮다는 뜻이겠지.

책은 굉장히 건조한 문장의 연속이라 왠지 교과서를 읽는 거 같은 느낌인데, 그래도 내가 흥미를 가지고 보는 주제(그리고 큰돈이 걸려있는 주제)이기 때문에 흥미롭게 읽었다.

아래는 흥미롭게 읽은 내용들 요약

• 한국의 오피스 임대료는 규모가 커질수록 증가
• 부피당 매출이익이 높은 상품은 의류,화장품,액세서리,모바일,커피. 그래서 임대료 높은 곳에 많음.
• 임대차계약이 물권이 아닌 채권. (이건 몰랐네. 채권이라 물건뿐만 아니라 계약 상대방을 잘 살펴야 나중에 개고생 안 함.)
• 그래서 임대차 중에 임대인이 변경되면 최악의 경우 임차인은 쫓겨날 수 있음. (헐~)
• 단, 임대차보호법 대상이 되는 부동산은 괜찮음. 그리고 임대차보호법 대상이 되는 부동산은 우선변제되는 금액만큼은 물권화되었다고 볼 수 있음. (나 같은 소시민들이 사고 파는 부동산은 다행. 휴~)
• 한국은 점유권 때문에 불법임차인이라도 임대인이 함부로 철거하기 어려움.
• 한국은 개인간 임대차계약에 채무불이행(배째)을 하더라도 공식적인 신용관리에 영향이 없음. (그래서 막장이 많은 듯)
• 한국은 법원이나 행정기관이 의무불이행에 대한 내요을 신용정보회사에 제공하지 않음. 법과 계약을 어기는 것이 경제적으로 이익인 상황이 발생함. 그래서 가계도 기업도 쉽게 어김.
• 법과 계약을 지키는 것이 이익이 되어야 시장이 정상적으로 작동함.
• 한국은 건축자유주의로 법적요건 충족하면 무조건 건축허가해야 함.
• 서울: 최적용적률>법정용적률 , 지방: 최적용적률<법정용적률. 그래서 서울은 용도지역이 중요(용도에 따라 용적률이 달라지니까). 지방은 건폐율이 더 중요(단층 건물이 많아서)
• 한국 주택법은 까다롭다. 19세대 이하는 미적용. 그래서 한강변에 한층에 한세대씩 19층 규모의 고급아파트가 많다.(나 같은 소시민은 19세대 이하 빌라 등에 들어가지 않도록 주의해야지)
• 오피스텔은 건축허가를 어느 해에 받았느냐에 따라 구조적으로 다른 상품
• 한국에서 기관이 주택시장 들어오기 어려운 이유: 임차인 신용도가 낮음. 채무불이행 시 강제할 합리적 방법 부족. 가계 순자산이 많아서 개인이 주택을 비싸게 삼.
• 발코니 확장 합법화로 2006년 이전 공급된 30평과 이후 공급된 20평은 실사용 면적이 비슷
• 전용률=전용면적/공급면적. 아파트는 2009년 이후 공급면적 기준 100%, 2009년 이전 공급면적 기준 약 80%. 오피스텔은 약 50%
• 건설회사는 개발회사에 고용되어 공사를 하는 회사인데 한국은 개발회사는 매우 영세하고 건설회사가 시장을 주도함.
• 전환비용 중 물리적 철거비용은 낮음. '의사결정비용'과 '인허가비용'이 큼.
• 도시의 성장속도>쇠퇴속도, 성장시 증가: 부동산가격<도시인구, 쇠퇴시 감소: 부동산가격>도시인구
• 원래 gentrification은 자연스러운 것. 서울상권은 흥망성쇠가 매우 빠름. 상가권리금은 이를 가속화. 상가 권리금은 한국의 점유권 영향이 큼.
• 무리한 정부개입은 임차인을 보호할수록 선의의 임차인이 피해를 보고 정상적인 영업활동을 왜곡함(이유는 책에 나온다). 임대차시장의 신용도를 높여서 자연스럽게 장기 임대차 계약을 유도할 필요가 있음.
• 아파트 층고 법적 최소치는 2.1m
• 오피스는 지방으로 갈수록 집적효과보다 '출장 수월성'이 더 중요.
• 임대전용 상업 오피스는 연면적 평당 월 임대료가 3.5만원을 넘어야 개발이 타당.
• 서비스 오피스 사업자는 임대료 원가의 약 3배로 판매가를 책정하고 70% 이상 가동률을 목표함(WeWork 같은 거)
• 미국은 백화점 운영업체가 직접 상품을 구매하고 재고위험을 가짐
• 미국은 소비자 구매력이 매우 높은데 땅도 너무 넓어서 유통산업에서 '독과점'과 '카테고리 킬러'가 선명함. 여기는 누가 먼저 어떻게 판매단가를 낮추느냐의 게임. '규모의 경제'가 가장 중요
• 반면 한국 포함 동아시아 도시는 입지가 매우 중요
• 따라서 유통업의 본질이 미국에서는 '구매력'이라면 동아시아 도시는 '부동산업'
• 코엑스 2000년, 타임스퀘어 2009년, 디큐브시티와 롯데몰 2011년, IFC몰 2012년 개발
• 매우 비싼 자산은 투자자의 층이 얇기 때문에 매수경쟁이 적어 오히려 수익률이 높다
• 2013년 기준 서울 아파트 3~4% < 거리상가 5.5% < (거래금액 1000억 이상) A급오피스 5.6% 순으로 수익률 증가
• 돈을 빌려서 수익률 증대시키는 투자의 선순환이 발생하려면 전환점(기대수익률과 조달비용이 일치하는 점) 이상의 재산을 축적해야 함.
• 갭투자 자기자본 수익률 = 주택가격 상승률 / (1-전세가율)
• 한국 전세제도의 존속이유 5가지 :
  1. 보증금을 임대인이 자유롭게 사용가능
  2. 임차인의 권리를 강하게 보호하는 법과 관행
  3. 종전 임차인과 새 임차인이 이사(전출/전입)를 같은 날 하는 관행
  4. 꾸준한 주택가격상승
  5. (월세 안 살고 전세금을 낼 수 있을만한) 임차인의 자산축적
• 한국 상장사 평균 ROE는 2013년 기준 9.7%임. 그래서 이들 기업이 오피스나 대형마트에 들어갈 때 여유자금이 있어도 보증금을 늘리기보다 월세를 내고 대신 여유자금을 자기사업에 투자하는 것이 합리적. (즉, 개인도 ROE를 10% 이상 낼 수 있다면 전세빼고 월세 살면서 생긴 여유자금으로 투자하면 되는 것임. 근데 이게 어렵지.)
• 집합투자기구=부동산펀드=REF=Real Estate Fund
• 부동산투자회사=REIT=Real Estate Investment Trust
• 기관투자자가 부동산 직접투자 말고 특수목적기구를 통해 증권의 형태로 부동산 투자하는 이유
  1. 유한책임
  2. 공동투자를 통한 위험분산
  3. 입맛에 맞는 금융구조 가능(우선주,보통주,전환사채)
  4. 세금혜택
• 단, 한국의 특수목적기구는 까다로운 인가절차때문에 투자신속성은 떨어짐
• 선분양 관행이 있는 나라들: 한국, 중국, 홍콩, 싱가포르, 대만 등
• 선분양은 수분양자인 가계의 투자기회를 넓히고 자산증가에 기여
• 분양가상한제의 문제점
  1. 가격억제 효과 미비
  2. 주택품질 저하
  3. 주택시장을 투기시장으로 변질시킴
• 한국의 부동산 가격규제는 가격을 낮추지도 못하면서 공간의 다양성과 창의성을 제약함. 정부주도의 개발모델은 2000년대 이후는 부작용이 더 큼.
• 주택법 적용 공동주택은 관리비 분담에 대한 법적기준이 존재하지만, 상업용, 오피스텔 등의 관리비는 임대인과 임차인과의 자유계약
• (대략 추정으로) 한국 오피스 시장의 월 관리비는 평당 2만 이상이면 임대인 유리, 미만이면 임차인 유리
• 재산세를 한국은 임대인, 미국은 임차인이 주로 부담. 한국은 부동산 소유 대가로 보고, 미국은 지역 공공서비스에 대한 대가로 보기 때문.
• 일반적으로 상가 1층은 4층 이상보다 임대료 3배가 넘음. 명동은 10배 이상도 있음. 에스컬레이터 있는 쇼핑몰의 경우 격차는 줄어듬.
• 물건이 좋을수록 임차인/매수자의 신용도도 좋음. 공실과 미분양도 적음.
• 인력수급문제로 고급주택부지와 다세대주택부지는 붙어있음(한남동, 평창동, 성북동 등). 둘 다 평당가격은 동일. 반면에 아파트 시장은 고급일수록 비싼 땅에 위치
• 고급단독주택 임대시장이 존재하는 것은 기대수익률이 높은 임차인(전문직, 연예인 등)이 있기 때문. (이들은 주택구매비용이나 전세비용을 자기사업에 투자하고 대신 월세 내는 게 더 이익이 된다는 뜻)
• 2014년 기준 85제곱미터 아파트의 금천구와 강남구의 평균 전세가격을 월세로 전환하면 각각 100만원, 250만원
• 상품차별화란 카테고리내에서 최고/최대/최초/유일한 상품으로 입지를 선점하는 것(근데, 최초는 별 의미가 없을 거 같은데...)
• 최초경쟁은 실물이 아닌 사진으로 이루어지기 때문에 포장(?)을 잘 해야 함.
• (오피스 기준) 부채감당율(순영업소득/부채서비스액)이 250% 내외면 원리금 상환능력이 양호한 대출로 볼 수 있다.
• 부동산 투자 수익률에 가장 큰 영향을 미치는 것은 매입가격(시장경기가 좋다고 비싸게 사면 안 되겠지.)
• (오피스 기준) 토지매입가격이 낮을수록 선분양이 유리, 가격상승률이 높을수록 안정 후 일괄매각이 유리

아, 요약만 했는데도 내용이 기네. 이 책, 책값 이상은 충분히 뽑았다. 위 요약내용이 이해가 안 되거나 본인 생각에 반한다면 책을 사서 읽어보기를 추천한다(물론 내용이 좋다고 생각되면 더욱 사서 읽어보시고).

끝.